BCKategorie 13.05.2015 11:57:52 Uhr | Artikelkat

Baugenehmigungen

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Wie und wo erhalte ich eine Baugenehmigung?
Vorbescheide
Freistellung von der Baugenehmigungspflicht
Befreiung und Abweichung für genehmigungsfreie Vorhaben
Informationen zur Übernahme einer Abstandsfläche
Abbruchanzeigen



Wie und wo erhalte ich eine Baugenehmigung?


Es gibt Baugenehmigungen im vereinfachten Verfahren und Baugenehmigungen für Sonderbauten (bauliche Anlagen besonderer Art und Nutzung, in Art. 2 Abs. 4 BayBO abschließend aufgezählt).

Für Sonderbauten ist regelmäßig das Baugenehmigungsverfahren gemäß Art. 60 Bayer. Bauordnung durchzuführen, das bedeutet, dass Prüfungsgegenstand grundsätzlich alle bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften sind. Auch andere öffentlich-rechtliche Anforderungen werden geprüft, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird.

Im einfachen Genehmigungsverfahren wird ein Bauantrag auf seine Übereinstimmung mit den in Art. 59 BayBO festgelegten Kriterien geprüft.

Bestandteile des eingeschränkten Prüfumfangs sind:

  • die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens (z. B. Art und Maß der Nutzung; Bauweise; Grundstücksfläche, die überbaut werden soll; Einfügung in die nähere Eigenart der Umgebung; Erschließung)
  • Übereinstimmung mit örtlichen Bauvorschriften
  • beantragte Abweichung von bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften
  • andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird (z. B. nach Denkmalschutzrecht)

Bei Mittel- und Großgaragen und Gebäuden der Gebäudeklasse 5 (i. S. des Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 Bayer. Bauordnung) wird der Brandschutznachweis bauaufsichtlich geprüft, sofern dies ausdrücklich beantragt wurde. Andernfalls sind die entsprechenden Bescheinigungen des Prüfsachverständigen vorzulegen.

Für die Einhaltung aller Anforderungen sind der Bauherr und die am Bau Beteiligten (z. B. der Entwurfsverfasser) selbst verantwortlich.

Erforderliche Unterlagen

Sie sind von einem Bauvorlagenberechtigten (näher aufgezählt in Art. 61 BayBO) zu erstellen.

Folgende Unterlagen sind erforderlich:
  • Antragsformulare (3-fach), Pläne möglichst in Mappen
  • vermessungsamtlicher Lageplan (Maßstab 1:1000) mit Eigentümerverzeichnis, nicht älter als 6 Monate (beides erhältlich beim Vermessungsamt Günzburg)
  • detaillierte Lageplandarstellung (3-fach) im Maßstab 1:1000 (§ 7 Abs. 3 der Bauvorlagenverordnung -BauVorlV-) - Bauzeichnungen (3-fach) im Maßstab 1:100 mit Darstellung der vorhandenen und geplanten Geländeoberfläche (§ 8 BauVorlV)
  • Berechnungen (3-fach) wie Wohn- und Nutzflächen, Grund- und Geschossfläche (GRZ, GFZ), umbauter Raum, Baukosten (§ 9 BauVorlV)
  • Baubeschreibung (3-fach) (§ 9 BauVorlV)
  • Schmutzwasserbeseitigungspläne (3-fach) soweit nicht an eine Sammelkanalisation angeschlossen wird
  • gegebenenfalls Freiflächengestaltungsplan (3-fach) (z. B. bei Lage des Bauvorhabens im Außenbereich oder in entsprechenden Bebauungsplänen, örtlichen Bauvorschriften)
  • in Einzelfällen kann die Vorlage weiterer Unterlagen zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit erforderlich sein.
Alle Bauanträge sind über die für den Bauort zuständige Gemeinde einzureichen.

Die kompletten Bauantragsmappen erhalten Sie bei der zuständigen Gemeinde, bei der Kreiskasse des Landratsamtes Neu-Ulm oder (hier allerdings nur die Antragsformulare) im Internet beim Bayer. Staatsministerium des Innern.

Hinweise für Genehmigungsverfahren für Handwerks- und kleine Industriebetriebe:
"5 Goldene Regeln" hier zum Ausdrucken.

Kosten

1 v. T. – 4 v. T. der amtlich ermittelten Baukosten, u. a. abhängig von der Lage des Vorhabens (Bebauungsplangebiet, unbeplanter Innen- oder Außenbereich).

Link im Internet

Bayerisches Staatsministerium des Innern - Formulare

Ansprechpartner, aufgeteilt nach Bezirken

Baurechtliche Sachbearbeitung


Bezirk: Senden, Weißenhorn

Herr Thomas Luther
Tel. 0731/7040-3100

Bezirk: Altenstadt, Elchingen, Illertissen, Kellmünz, Nersingen, Neu-Ulm (nur Stellungnahme zu BImSchG-Verfahren), Oberroth, Osterberg, Unterroth

Frau Birgit Prihoda
Tel. 0731/7040-3101

Bezirk:  Bellenberg, Buch, Holzheim, Pfaffenhofen, Roggenburg, Vöhringen, Außermärkischer Bereich 

Frau Stefanie Meßner
Tel. 0731/7040-3102

Bautechnische Sachbearbeitung

Bezirk: Bellenberg, Elchingen, Nersingen, Weißenhorn
Frau Cornelia Niederwieser
Tel. 0731/7040-3201

Bezirk: Senden

Herr Valentin Bonna
Tel. 0731/7040-3205

Bezirk: Altenstadt, Buch, Holzheim, Illertissen, Kellmünz, Oberroth, Osterberg, Pfaffenhofen, Roggenburg, Unterroth, Vöhringen

Herr Norbert Seiler
Tel. 0731/7040-3206

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Vorbescheide


Mit einem Antrag auf einen Vorbescheid kann der Bauherr vor Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens einzelne Fragen seines Bauvorhabens rechtsverbindlich entscheiden lassen; dabei geht es meist um grundsätzliche Fragen der Zulässigkeit des Vorhabens (z. B. vor dem Erwerb eines Grundstücks oder inwieweit zählt das Baugrundstück noch zum Innenbereich). Die Bauaufsichtsbehörde kann auf Antrag des Bauherrn im Vorbescheidverfahren auf die Nachbarbeteiligung verzichten, muss es aber nicht. Ein Verzicht scheidet aber aus, wenn über den Vorbescheid ohne Einbeziehung des Nachbarn nicht entschieden werden kann, beispielsweise wenn mit dem Vorbescheid bereits über eine Abweichung von einer Nachbar schützenden Vorschrift entschieden werden soll. Dem Nachbarn entstehen keine Nachteile; seine etwaigen Einwendungen kann er in vollem Umfang in ein nachfolgendes Baugenehmigungsverfahren einbringen.

Erforderliche Unterlagen
  • Antrag mit konkreter baurechtlicher Fragestellung (3-fach)
  • Bauvorlagen, die zur Beurteilung der zu entscheidenden Fragen erforderlich sind, z. B. Bauzeichnungen, Berechnungen der Grund- und Geschossfläche etc. (3-fach)
  • vermessungsamtlicher Lageplan M 1:1000, ggf. mit Eigentümerverzeichnis, nicht älter als 6 Monate (beides erhältlich beim Vermessungsamt Günzburg, ggf. auch bei der Gemeinde) 

Der Antrag auf einen Vorbescheid muss mit allen erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden. Diese führt eine Vorprüfung durch und leitet den Antrag unverzüglich mit ihrer Stellungnahme an das Landratsamt weiter.

Die vorgeschriebenen Vordrucke erhalten Sie bei der Gemeinde, beim zuständigen Verwaltungssekretariat des Landratsamtes Neu-Ulm, II. Stock oder im Internet beim Bayer. Staatsministerium des Innern.

Kosten

40,00 –-  2.500,00 Euro je nach Umfang und Bedeutung der Fragestellung (z. B. Einfamilienhaus zwischen 200,00 und 300,00 Euro, Zweifamilienhaus zwischen 225,00 und 325,00 Euro). Gegebenenfalls können noch Gebühren für Befreiungen vom Bebauungsplan oder für Abweichungen von gemeindlichen Bauvorschriften anfallen. Diese betragen 10 % bzw. 5 % des Wert des entstehenden Nutzens, mindestens 40,00 Euro. Im Falle einer späteren Baugenehmigung, wenn während der Geltungsdauer des Vorbescheides beantragt, werden die Vorbescheidgebühren teilweise angerechnet.

Link im Internet

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Bezirk: Senden, Weißenhorn

Herr Thomas Luther
Tel. 0731/7040-3100

Bezirk: Altenstadt, Elchingen, Illertissen, Kellmünz, Nersingen, Oberroth, Osterberg, Unterroth

Frau Birgit Prihoda
Tel. 0731/7040-3101

Bezirk:  Bellenberg, Buch, Holzheim, Pfaffenhofen, Roggenburg, Vöhringen, Außermärkischer Bereich 

Frau Stefanie Meßner
Tel. 0731/7040-3102

Bautechnische Sachbearbeitung

Bezirk: Bellenberg, Elchingen, Nersingen, Senden, Weißenhorn

Herr Valentin Bonna
Tel. 0731/7040-3205

Bezirk: Altenstadt, Buch, Holzheim, Illertissen, Kellmünz, Oberroth, Osterberg, Pfaffenhofen, Roggenburg, Unterroth, Vöhringen

Herr Norbert Seiler
Tel. 0731/7040-3206

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Freistellung von der Baugenehmigungspflicht


Im Genehmigungsfreistellungsverfahren (näher geregelt in Art. 58 BayBO) sind Bauvorhaben (ausgenommen Sonderbauten) genehmigungsfrei, wenn
  • sie den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans (= ein Bebauungsplan, der mindestens Festsetzungen enthält über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen) oder einer Satzung über einen Vorhaben- und Erschließungsplan und etwaigen örtlichen Bauvorschriften (z. B. einer Gestaltungssatzung) nicht widersprechen, also ohne Ausnahmen und Befreiungen zulässig sind,
  • die Erschließung gesichert ist (Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Straße) und
  • die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens verlangt.

Dafür, dass diese Voraussetzungen tatsächlich vorliegen und dass bei der Ausführung des Bauvorhabens alle zu beachtenden Vorschriften eingehalten werden, ist allein der Bauherr zusammen mit den von ihm am Bau Beteiligten (z. B. dem Entwurfsverfasser) verantwortlich.
Spätestens gleichzeitig mit der Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde muss der Bauherr die Nachbarn von dem Vorhaben unterrichten.

Der Bauherr muss im Freistellungsverfahren keine Baugenehmigung beantragen, sondern die Bauvorlagen nur der Gemeinde vorlegen. Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, die Einhaltung der Voraussetzungen für ein Genehmigungsfreistellungsverfahren oder der sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu prüfen. Sie kann jedoch ein Baugenehmigungsverfahren fordern, z. B. weil der Fall nach ihrer Auffassung unklar ist und bauaufsichtlich geprüft werden sollte, ihr die Gestaltung des Gebäudes missfällt oder weil sie beabsichtigt, den Bebauungsplan zu ändern.
Fordert die Gemeinde ein Baugenehmigungsverfahren, hat sie dies dem Bauherrn innerhalb eines Monats nachdem die erforderlichen Unterlagen vorgelegt worden sind, mitzuteilen. Die Bauvorlagen werden dann automatisch als Bauantrag weiterbehandelt, sofern auf dem Vordruck das entsprechende Kästchen angekreuzt wurde.

Erforderliche Unterlagen
  • Bauantragsformular
  • vermessungsamtlicher Lageplan M 1:1000 mit Eigentümerverzeichnis, nicht älter als 6 Monate (beides erhältlich beim Vermessungsamt Günzburg)
  • detaillierte Lageplandarstellung im Maßstab 1:1000 mit Angaben zur geplanten Bebauung, der Umgebung sowie der Festsetzungen eines Bebauungsplanes (§ 7 BauVorlV)
  • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100, bestehend aus Grundrissen, Schnitten (auch mit Angaben über die Höhenlage der Gebäude und des natürlichen Geländes) und Ansichten (§ 8 BauVorlV)
  • Angaben zur Bautätigkeitsstatistik 

Die kompletten Bauantragsmappen erhalten Sie bei der Gemeinde, bei der Kreiskasse des Landratsamtes Neu-Ulm oder (hier allerdings nur die Antragsformulare) im Internet beim Bayer. Staatsministerium des Innern.

Kosten

Außer Vordruckkosten keine

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Frau Birgit Prihoda
Tel. 0731/7040-3101

Bezirk:  Bellenberg, Buch, Holzheim, Pfaffenhofen, Roggenburg, Vöhringen, Außermärkischer Bereich 

Frau Stefanie Meßner
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Herr Valentin Bonna
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Herr Norbert Seiler
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Befreiung und Abweichung für genehmigungsfreie Vorhaben

Welche bauliche Anlagen ohne eine Baugenehmigung errichtet und/oder geändert oder in ihrer Nutzung geändert werden dürfen, ist in Art. 57 BayBO festgelegt. Für diese Bauvorhaben muss grundsätzlich kein bauaufsichtliches Genehmigungsverfahren und auch kein Freistellungsverfahren durchgeführt werden.
Die Baugenehmigungsfreiheit entbindet aber nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an die baulichen Anlagen gestellt werden (Art. 55 Abs. 2 BayBO). Wer genehmigungsfrei baut, ist selbst dafür verantwortlich, dass alle für das Bauvorhaben geltenden Vorschriften z. B. die gesetzlichen Abstandsflächen, die anerkannten Regeln der Technik, Festsetzungen in einem Bebauungsplan oder einer örtlichen Bauvorschrift eingehalten werden.

Sofern ein genehmigungsfreies Bauvorhaben nicht allen einzuhaltenden Vorschriften entspricht, kann die Gewährung einer isolierten Ausnahme oder Befreiung von einzelnen Festsetzungen des Bebauungsplanes oder einer Abweichung von einer Bauvorschrift in Betracht kommen.

Erforderliche Unterlagen
  • Antrag auf Erteilung einer isolierten Abweichung oder Befreiung
  • vermessungsamtlicher Lageplan M 1:1000 mit Eigentümerverzeichnis, nicht älter als 6 Monate (erhältlich beim Vermessungsamt Günzburg, für den südlichen Landkreis beim Vermessungsamt Memmingen)
  • Bauvorlagen, die zur Beurteilung der zu entscheidenden Befreiung bzw. Abweichung erforderlich sind 

Der Antrag ist über die zuständige Gemeinde an die untere Bauaufsichtsbehörde zu leiten. Wird nur eine Abweichung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Bayer. Bauordnung und aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften) beantragt, kann der Antrag auch direkt beim Landratsamt eingereicht werden.

Formulare

Abweichung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Antrag auf isolierte Abweichung)

Befreiung/Abweichung von einem Bebebauungsplan oder einer sonstigen örtlichen Bauvorschrift

Entsprechende Vordrucke erhalten Sie auch beim Landratsamt Neu-Ulm, II. Stock, Verwaltungssekretariat.

Kosten

Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes: 10 % des Wert des Nutzens, der durch die Befreiung in Aussicht steht, mindestens 40,00 Euro. Abweichungen nach Art. 63 BayBO: 5 % des Wert des Nutzens, mindestens 40,00 Euro.

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Informationen zur Übernahme einer Abstandsfläche


Die einzuhaltenden Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem Baugrundstück selbst liegen (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO).
Ausnahmsweise dürfen sie sich auf das Nachbargrundstück erstrecken, wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmt und sichergestellt ist, dass die Summe der Abstandsflächen beider Gebäude (falls das Nachbargrundstück auch bebaut ist) eingehalten wird (Art. 6 Abs. 2 BayBO). Eine solche Zustimmungserklärung hat dingliche Wirkung, d. h. sie gilt für und gegen den Rechtsnachfolger (z. B. Käufer des Nachbargrundstücks oder Erben).
Verzeichnisse über die Abstandsflächenübernahmen werden bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde geführt. Jedermann, der ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen kann, kann Auskunft über die Belastung eines entsprechenden Grundstücks erhalten. Jedoch kommt diesem Verzeichnis kein öffentlicher Glaube zu, d. h. niemand kann sich darauf berufen, das Verzeichnis sei zu seinen Gunsten richtig.

Erforderliche Unterlagen
  • Angabe der Flurnummer und Gemarkung des betroffenen Grundstücks 
Formulare

Abstandsflächen-Übernahmeerklärung gem. Art. 6 Abs. 2 BayBO (sind in 3-facher Fertigung vorzulegen)

Kosten

keine

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Bezirk:  Bellenberg, Buch, Holzheim, Pfaffenhofen, Roggenburg, Vöhringen, Außermärkischer Bereich 

Frau Stefanie Meßner
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Bezirk: Bellenberg, Elchingen, Nersingen, Senden, Weißenhorn

Herr Valentin Bonna
Tel. 0731/7040-3205

Bezirk: Altenstadt, Buch, Holzheim, Illertissen, Kellmünz, Oberroth, Osterberg, Pfaffenhofen, Roggenburg, Unterroth, Vöhringen

Herr Norbert Seiler
Tel. 0731/7040-3206

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Beseitigung baulicher Anlagen

Die Beseitigung von
  • Anlagen, deren Errichtung nach Art. 57 Abs. 1 - 3 BayBO verfahrensfrei ist,
  • freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 3
  • sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m

ist grundsätzlich verfahrensfrei.

Im Übrigen ist die Beseitigung von Anlagen mindestens ein Monat vorher mit dem Formblatt "Beseitigungsanzeige" anzuzeigen.
Beachten Sie, dass die teilweise Beseitigung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage in der Regel baurechtlich genehmigungspflichtig ist, da es sich dabei um eine bauliche Änderung eines bestehenden Gebäudes handelt. Hierfür müssen Sie in der Regel einen Bauantrag stellen.

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Die Beseitigung müssen Sie einen Monat vorher der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde anzeigen.

Beginn der Abbrucharbeiten

Den Beginn der Arbeiten müssen Sie mit dem Formular "Baubeginnsanzeige" anzeigen. Mit dem Formular müssen Sie bei nicht freistehenden Gebäuden folgende Nachweise über die Standsicherheit vorlegen:

  • Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 2: eine Bestätigung eines Tragwerksplaners über die Standsicherheit des Gebäudes oder der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist.
  • Bei sonstigen, nicht freistehenden Gebäuden: eine Bescheinigung eines Prüfsachverständigen über die Standsicherheit des Gebäudes oder der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist.
Erforderliche Unterlagen

Das Anzeigeformular (2-fach). Achten Sie insbesondere auf die genaue Bezeichnung des Vorhabens und geben Sie die bisherige Nutzung an

  • Lageplan M 1:1000 mit Kennzeichnung des abzubrechenden Bauwerks
  • Ansichten des abzubrechenden Gebäudes von allen Seiten (Fotos ausreichend)
  • Erhebungsbogen für den Bauabgang www.statistik-bw.de/baut/html/index.htm

Das vorgeschriebene Formular erhalten Sie bei den Gemeinden, beim zuständigen Verwaltungssekretariat des Landratsamtes Neu-Ulm, II. Stock oder im Internet beim Bayer. Staatsministerium des Innern.

Kosten

Für die Bestätigung des Eingangs fallen keine Kosten an.

Link im Internet

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Bezirk: Altenstadt, Elchingen, Illertissen, Kellmünz, Nersingen, Oberroth, Osterberg, Unterroth

Frau Birgit Prihoda
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Bezirk:  Bellenberg, Buch, Holzheim, Pfaffenhofen, Roggenburg, Vöhringen, Außermärkischer Bereich 

Frau Stefanie Meßner
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